IGNACIO PEREZ DE VARGAS SOBRE EL ANTEPROYECTO DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA ( LOUA )

Autor: Ignacio Pérez de Vargas López. Estepona.

EL CONSEJO DE GOBIERNO DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA HA
INICIADO LA TRAMITACIÓN DEL ANTEPROYECTO DE LEY PARA LA
ADAPTACIÓN DE LA LEY 7/2002 DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE
ANDALUCÍA ( LOUA ) AL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO
ESTATAL, APROBADO POR REAL DECRETO LEGISLATIVO 8/2008.

Del anteproyecto, resaltamos algunos aspectos relevantes:
Se refuerzan los principios de participación pública, transparencia y publicidad en los
procedimientos de elaboración, tramitación y aprobación de los instrumentos de
planeamiento.

La Administración autonómica podrá habilitar un órgano colegiado que actuará como
ventanilla única ante los Ayuntamientos para la solicitud de informes sectoriales de
carácter vinculante que han de emitir las diferentes Consejerías de la Junta en la
tramitación del planeamiento urbanístico.

Se amplía el derecho de consulta de los particulares, de modo que cualquier persona
pueda preguntar a la Administración local o autonómica las características y
condiciones urbanísticas de cualquier suelo. Las Administraciones deberán dar una
respuesta en el plazo de tres meses.

Se introducen reformas en aspectos tales como el régimen jurídico de la clasificación
del suelo, las reservas para vivienda protegida, si bien, se mantiene la reserva del 30%
del suelo residencial para la VPO en cada planeamiento urbano, la sostenibilidad
económica y ambiental del planeamiento territorial y urbanístico, los límites entre
revisión y modificación del planeamiento, la conversión en metálico del
aprovechamiento, y el régimen de las actuaciones de dotación y de las cesiones de
aprovechamiento.

En cuanto a la actividad urbanizadora, el texto elimina la preferencia que hasta ahora
ostentaba el propietario del suelo en la adjudicación de las obras de urbanización.
De este modo, cualquier interesado podrá intervenir como agente urbanizador en el
proceso de transformación del suelo, sea o no propietario, fomentándose así la libre
concurrencia en lo que se considera como actividad de interés general.

El propietario es, junto a la Administración y los particulares urbanizadores, un agente
más en la actividad urbanística.

La ejecución urbanística tendrá lugar siempre bajo control público, clarificándose el
carácter público de las obras de urbanización, de manera que la ejecutará la
Administración, mediante financiación propia, de los propietarios o de un agente
público, ya sea junta de compensación o agente urbanizador.

Ignacio Perez de Vargas, Estepona
Perez de Vargas Abogados

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COMENTARIOS AL PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REGULA EL RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES

Autor.- Ignacio Pérez de Vargas López. Estepona  

COMENTARIOS AL PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REGULA EL RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES Y ASENTAMIENTOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA.  

1. OBJETO DEL DECRETO.-

El objeto del proyecto de Decreto es la regulación jurídica de todas las edificaciones aisladas existentes, o en su caso, agrupadas en asentamientos urbanísticos en el suelo no urbanizable, mediante la clarificación de la situación legal de las referidas edificaciones, en función del grado de conformidad o no con el ordenamiento territorial y urbanístico vigente, por tanto, estamos en presencia del establecimiento de un régimen jurídico para dichas edificaciones. En este sentido, el Decreto procede a definir las características jurídicas de todas las edificaciones aisladas existentes, agrupadas en cuatro categorías: 1.- Conformes con el ordenamiento territorial y urbanístico vigente; 2.- Declaradas en situación de fuera de ordenación; 3.- Reconocidas en régimen asimilado al de fuera de ordenación; 4.- Y por último, las disconformes con el ordenamiento vigente y sujetas al restablecimiento de la legalidad urbanística.

En capítulos independientes, se regulan el Asentamiento urbanístico y el Hábitat rural diseminado.  

La finalidad del Decreto es dotar de seguridad jurídica a los actuales titulares de dichas edificaciones, y en especial, a los posibles adquirentes de buena fe, que tendrán la oportunidad de conocer en el ámbito administrativo, y a su vez, en el hipotecario, es decir, en el Registro de la Propiedad, el status jurídico de las mismas.   El acceso al Registro de la Propiedad de la situación jurídica de estas edificaciones facilitará la agilización de su tráfico inmobiliario, en la medida que permitirá a las entidades financieras y a los posibles compradores tener pleno conocimiento de las características jurídicas de las mismas, en función del grupo en que sean encuadradas.

En consecuencia, no estamos en presencia de una regularización o legalización generalizada de las edificaciones existentes, por tanto, no se trata de una “ley de amnistía o ley de punto final”, como parece desprenderse de algunas informaciones aparecidas en algunos medios de comunicación, por el contrario, estamos en presencia de la regulación jurídica de edificaciones aisladas, o en su caso, agrupadas en asentamiento urbanístico o hábitat rural diseminado, a las que se dota de un régimen jurídico en función de su conformidad o no con el ordenamiento vigente. El tratamiento dado por el Decreto a las edificaciones aisladas y a los asentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable es el siguiente:

1.1.- Edificaciones aisladas, que son conformes con el ordenamiento territorial y urbanístico, que se han construido con o sin autorización administrativa.- El Decreto se refiere a las edificaciones aisladas, que son conformes con el ordenamiento territorial y urbanístico vigente, que se han construido con o sin autorización administrativa, es decir, legales o legalizables, por ello, el Decreto se remite a la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía ( LOUA ) y al Reglamento de Disciplina Urbanística aprobado por Decreto 60/2010 ( RDU ), para que los titulares soliciten la preceptiva autorización administrativa si no la tuviesen, o en su caso, soliciten la licencia de ocupación o utilización, si las han construido con autorización administrativa. En definitiva, estamos en presencia de las edificaciones denominadas legales o legalizables, por su compatibilidad con el ordenamiento vigente, sobre las que se mantiene su régimen jurídico ya establecido en la LOUA y en el RDU.

1.2.- Edificaciones aisladas en situación legal de fuera de ordenación.- Se incluyen las edificaciones aisladas, disconformes con el ordenamiento vigente, pero que fueron construidas con autorización administrativa, con posterioridad a la Ley 19/1975, o en su caso, sin autorización administrativa pero con anterioridad a la referida Ley 19/1975. Se mantiene el régimen jurídico ya establecido, para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, en la LOUA y en el RDU.

1.3.- Edificaciones aisladas en régimen asimilado al de fuera de ordenación. – Se incluyen las edificaciones aisladas, disconformes con el ordenamiento vigente, que fueron construidas sin autorización administrativa, pero sobre las que la Administración ya no puede iniciar el expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística, por prescripción de la infracción urbanística, es decir, por haber transcurrido el plazo de cuatro años desde su terminación, sin que la Administración haya iniciado el expediente de restablecimiento de la legalidad. Esta es la gran novedad del Decreto, en cuanto que incorpora la regulación de las edificaciones aisladas en régimen asimilado al de fuera de ordenación.

1.4.- Edificaciones aisladas sujetas al régimen de restablecimiento de la legalidad urbanística.- Por último, las edificaciones aisladas, que son disconformes con el ordenamiento vigente, construidas sin autorización administrativa, sobre las que el Decreto se remite a la LOUA y al RDU, por no existir prescripción de la infracción urbanística, y en consecuencia, están sujetas al restablecimiento de la legalidad urbanística.

1.5.- Asentamientos urbanísticos.- La otra gran novedad del Decreto es la incorporación de los asentamientos urbanísticos como suelos urbanos no consolidados, o en su caso, como suelos urbanizables ordenados o sectorizados, a través del Avance del PGOU, o en su caso, a través de los expedientes de revisión total o parcial del PGOU del municipio correspondiente.

1.6.- Hábitat rural diseminado.- Se parte de la definición contenida en el art. 46.1.g de la LOUA, que los considera como asentamientos sin estructura urbana, propios del medio rural, con determinadas características que deben protegerse y que demandan ciertas dotaciones y servicios comunes.

2.- CONCLUSIONES.-

2.1.- Debemos valorar de forma positiva, que el proyecto de Decreto intente establecer un régimen jurídico aplicable a las miles de edificaciones existentes en suelo no urbanizable en Andalucía, que representan una problemática social, económica y medioambiental, que afecta al interés general y a los legítimos intereses de miles de familias.

2.2.- Reiteramos que estamos en presencia de una regulación jurídica, es decir, de la dotación de un régimen jurídico a las edificaciones reseñadas, y en consecuencia, no se trata de una legalización generalizada de todas las edificaciones existentes.

2.3.- Los titulares de las edificaciones conformes con el ordenamiento, las declaradas en situación legal de fuera de ordenación y las reconocidas en régimen asimilado al de fuera de ordenación, podrán formular la correspondiente declaración de obra nueva de las edificaciones, que podrán ser inscritas en el Registro de la Propiedad, previa obtención de las preceptivas autorizaciones administrativas habilitantes (licencia de primera ocupación, certificación del estado legal de fuera de ordenación o resolución administrativa de reconocimiento en régimen asimilado al de fuera de ordenación). En el asiento de inscripción de las edificaciones deberá constar el régimen jurídico aplicable, y en su caso, las limitaciones correspondientes a la situación legal de las edificaciones.

2.4.- La incorporación de los asentamientos urbanísticos como suelos urbanos no consolidados, o en su caso, urbanizables ordenados o sectorizados, en los procesos de revisión total o parcial de los PGOU, lleva consigo que los propietarios de las edificaciones deberán soportar las cargas de urbanización y la obtención de dotaciones y equipamientos, que los PGOU establezcan para los referidos suelos.

2.5.- Debemos poner de manifiesto que el régimen jurídico aplicable a las actuaciones en suelo no urbanizable, consistentes en la realización de obras de nueva planta de edificaciones aisladas no está regulado en el Decreto, por tanto, se mantiene en los mismos términos previstos en el Reglamento de Disciplina Urbanística aprobado por Decreto 60/2010 ( RDU ), en desarrollo del art. 52 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía ( LOUA ).

2.6.- Como conclusión final, entendemos que el Decreto está en la línea de la estructura normativa actual en materia de urbanismo, que es reglamentista y atomizada. En este sentido, consideramos que la normativa del suelo no urbanizable debería estar incorporada en un solo texto legal, que regulase de forma global dicho suelo, dando solución a la problemática real planteada por la existencia de miles de viviendas construidas en el mismo ante la pasividad de las Administraciones Públicas competentes en materia de urbanismo, y a su vez, estableciendo con claridad los criterios y las bases de construcción de edificaciones de nueva planta en este tipo de suelo, según sus correspondientes subcategorías.

Ignacio Perez de Vargas, Estepona, Diciembre de 2011.

Pérez de Vargas Abogados

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